Facturation Électronique pour les Loueurs : Guide Complet 2026-2027

La réforme de la facturation électronique en France va transformer la manière dont les professionnels échangent leurs factures. Mais en tant que propriétaire bailleur, êtes-vous concerné ? SCI, LMNP, location meublée ou nue : ce guide complet vous explique tout ce qu'il faut savoir.

Qu'est-ce que la facturation électronique obligatoire ?

La facturation électronique (ou e-invoicing) consiste à émettre et recevoir des factures dans un format structuré et dématérialisé, permettant leur traitement automatique par les systèmes informatiques.

Ce qui change avec la réforme

Jusqu'à présent, une facture PDF envoyée par email était considérée comme "dématérialisée". Ce ne sera plus suffisant. Désormais, les factures devront :

• Être émises dans un format structuré (Factur-X, UBL, CII)
• Transiter par une plateforme agréée (PPF ou PDP)
• Contenir des données exploitables par les logiciels comptables
• Être traçables par l'administration fiscale

Le format Factur-X

Factur-X est le format de facturation électronique franco-allemand. C'est un format hybride qui combine :

• Un PDF lisible par l'humain (la facture classique que vous connaissez)
• Un fichier XML embarqué contenant les données structurées

Ce format permet une transition en douceur : vos locataires peuvent toujours lire la facture comme avant, mais les données sont exploitables automatiquement.

Calendrier de la réforme : dates clés

1er septembre 2026

• Réception obligatoire : Toutes les entreprises doivent pouvoir recevoir des factures électroniques
• Émission obligatoire : Grandes entreprises (> 5000 salariés) et ETI (250-5000 salariés)

1er septembre 2027

• Émission obligatoire : PME (10-250 salariés) et micro-entreprises (< 10 salariés)

Qui est concerné parmi les propriétaires bailleurs ?

La règle générale

La facturation électronique concerne les transactions B2B domestiques, c'est-à-dire :

• Entre deux assujettis à la TVA
• Établis en France

Location nue à un particulier : NON concerné

Si vous louez un logement nu (vide) à un particulier, vous n'êtes généralement pas concerné :

• La location nue est exonérée de TVA (Article 261 D du CGI)
• Les particuliers ne sont pas des assujettis
• Vos quittances ne sont pas des factures au sens fiscal

Location meublée (LMNP) à un particulier : NON concerné

Le statut LMNP avec location à des particuliers n'est pas concerné :

• Vous n'êtes pas assujetti à la TVA (sauf option)
• Vos locataires sont des particuliers
• Pas d'obligation de facturation électronique

SCI louant à une entreprise : POTENTIELLEMENT concerné

C'est le cas le plus complexe. Une SCI qui loue à une société peut être concernée si :

1. La SCI a opté pour l'IS (Impôt sur les Sociétés) : Dans ce cas, elle est assujettie à la TVA sur ses loyers professionnels

2. La SCI loue des locaux nus à usage professionnel : Elle peut avoir opté pour la TVA (Article 260-2° du CGI)

3. La SCI loue des locaux aménagés : La location est alors soumise de plein droit à la TVA

Exemple concret : Votre SCI loue un local commercial à une SARL. Si vous avez opté pour la TVA, vos factures de loyer devront être au format électronique à partir de 2026 ou 2027 selon votre taille.

Location meublée professionnelle (LMP) : CAS PAR CAS

Le statut LMP peut entraîner l'assujettissement à la TVA dans certains cas :

• Location de meublés de tourisme avec services para-hôteliers
• Revenus > 23 000 € ET > 50% des revenus du foyer

Si vous facturez de la TVA à des entreprises, vous serez concerné.

Tableau récapitulatif

Les plateformes de facturation électronique

PPF - Portail Public de Facturation

Le Portail Public de Facturation (PPF) sera la plateforme gratuite de l'État :

• Gratuit pour toutes les entreprises
• Fonctionnalités de base
• Transmission automatique à l'administration fiscale

PDP - Plateformes de Dématérialisation Partenaires

Les PDP sont des plateformes privées agréées par l'État :

• Services avancés (intégration comptable, archivage, etc.)
• Tarification variable selon les services
• Exemples : Chorus Pro (secteur public), et d'autres à venir

Chorus Pro : cas de la facturation au secteur public

Si vous louez à une administration publique (mairie, hôpital, État...), vous utilisez déjà Chorus Pro :

• Obligatoire depuis 2020 pour les factures au secteur public
• Interface web gratuite
• Dépôt de factures au format Factur-X

Comment se mettre en conformité ?

Étape 1 : Déterminer si vous êtes concerné

Posez-vous ces questions :

1. Êtes-vous assujetti à la TVA sur vos loyers ?
2. Vos locataires sont-ils des entreprises (B2B) ?
3. Ces entreprises sont-elles établies en France ?

Si vous répondez OUI aux trois questions, vous serez concerné.

Étape 2 : Choisir une solution de facturation

Plusieurs options s'offrent à vous :

Solution 1 : Utiliser le PPF (gratuit)

• Adapté pour un faible volume de factures
• Interface web simple
• Pas d'intégration automatique

Solution 2 : Utiliser une PDP via votre logiciel de gestion

• Intégration native avec votre comptabilité
• Automatisation complète
• Archivage légal inclus

Solution 3 : Utiliser Locare

• Génération automatique de factures Factur-X
• Compatible avec les normes françaises et européennes
• Intégration comptable native

Étape 3 : Préparer vos données

Les factures électroniques nécessitent des données complètes :

Informations obligatoires du vendeur (vous) :

• Nom ou raison sociale
• Adresse complète
• SIRET
• Numéro de TVA intracommunautaire (si applicable)
• IBAN pour le paiement

Informations obligatoires de l'acheteur (locataire) :

• Nom ou raison sociale
• Adresse complète
• SIRET (si entreprise française)

Étape 4 : Tester avant l'échéance

Ne attendez pas septembre 2026 pour vous lancer :

• Testez la génération de factures Factur-X
• Vérifiez vos données avec un validateur en ligne
• Formez-vous à l'utilisation des plateformes

Factur-X avec Locare

Locare intègre nativement le format Factur-X pour vos factures de loyer :

Génération automatique

• Cliquez sur "Télécharger Factur-X" depuis n'importe quelle facture
• Le PDF contient automatiquement le fichier XML embarqué
• Compatible avec tous les lecteurs PDF standard

Données structurées

Toutes les informations sont incluses :

• Identification vendeur/acheteur avec SIRET
• Lignes de facture détaillées (loyer, charges)
• TVA par ligne et au total
• Moyens de paiement (IBAN, BIC)
• Dates d'échéance

Validation automatique

Locare vérifie automatiquement :

• La complétude des données obligatoires
• La cohérence des montants
• Le format des identifiants (SIRET, TVA)

Import de factures fournisseurs

Vous pouvez aussi importer vos factures fournisseurs au format Factur-X :

• Glissez-déposez le PDF dans le module Dépenses
• Les données sont extraites automatiquement
• Le formulaire de saisie est pré-rempli

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FAQ - Questions fréquentes

Les quittances de loyer sont-elles des factures ?

Non, une quittance atteste d'un paiement reçu, tandis qu'une facture demande un paiement. Pour la facturation électronique, ce sont les appels de loyer ou factures de loyer qui sont concernés.

Dois-je émettre des factures à mes locataires particuliers ?

Non, la facturation aux particuliers (B2C) n'est pas concernée par la réforme de la facturation électronique B2B.

Que se passe-t-il si je ne suis pas en conformité ?

Des sanctions sont prévues :

• Amende de 15 € par facture non conforme
• Plafonnée à 15 000 € par an
• Application progressive après la période de tolérance

Puis-je continuer à envoyer des factures PDF par email ?

Si vous êtes concerné par l'obligation, non. Vos factures devront transiter par une plateforme agréée (PPF ou PDP), même si le format reste un PDF (Factur-X).

Le format Factur-X est-il obligatoire ?

Non, d'autres formats sont acceptés (UBL, CII pur). Mais Factur-X est recommandé car il reste lisible comme un PDF classique tout en étant exploitable automatiquement.

Conclusion

La facturation électronique représente un changement majeur, mais la majorité des propriétaires bailleurs particuliers ne seront pas concernés :

• Location à des particuliers : Pas concerné (ni location nue, ni LMNP)
• SCI à l'IR sans TVA : Pas concerné
• SCI avec TVA, locataire entreprise : Concerné dès 2026 ou 2027

Si vous êtes concerné, anticipez dès maintenant :

1. Vérifiez la complétude de vos données (SIRET locataires, etc.)
2. Choisissez une solution de facturation compatible
3. Testez la génération de factures Factur-X

Locare vous accompagne dans cette transition avec la génération automatique de factures au format Factur-X, directement depuis votre espace de gestion locative.

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