Charges Locatives Récupérables : Liste Complète et Modalités 2025

Les charges locatives récupérables sont des dépenses initialement payées par le propriétaire, mais qu'il peut légalement récupérer auprès de son locataire. En 2025, le cadre légal reste strictement encadré par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Voici le guide complet.

Qu'est-ce qu'une charge récupérable ?

Définition légale

Une charge récupérable (ou charge locative) est une dépense payée initialement par le propriétaire, mais dont le locataire est redevable en contrepartie de l'usage du logement et des services liés.

Base légale :

• Article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
• Décret n°87-713 du 26 août 1987 (liste limitative des charges)

Principe fondamental

⚠️ IMPORTANT : Seules les charges expressément prévues par le décret sont récupérables. Toute autre charge reste à la charge exclusive du propriétaire.

Liste complète des charges récupérables 2025

1. Ascenseurs et monte-charge

Récupérable :

• ✅ Électricité (éclairage cabine, moteur)
• ✅ Exploitation, entretien courant, menues réparations
• ✅ Contrôles périodiques obligatoires
• ✅ Fournitures nécessaires à l'entretien (produits de nettoyage, ampoules)

NON récupérable :

• ❌ Remplacement du moteur
• ❌ Modernisation de la cabine
• ❌ Travaux de mise aux normes

Montant moyen : 30-80 €/an par logement

2. Eau froide, eau chaude, chauffage collectif

Récupérable :

• ✅ Eau froide et chaude consommée
• ✅ Combustible (gaz, fioul, électricité pour chauffage collectif)
• ✅ Entretien et petites réparations (chaudière collective, pompes)
• ✅ Ramonage des conduits
• ✅ Contrat d'entretien annuel de la chaudière

NON récupérable :

• ❌ Remplacement de la chaudière
• ❌ Réfection complète de la chaufferie
• ❌ Installation de nouveaux compteurs

Montant moyen : 800-1 500 €/an (chauffage collectif)

3. Installations individuelles

Chauffe-eau, chauffage, distribution d'eau dans les parties privatives :

Récupérable :

• ✅ Entretien annuel obligatoire (chaudière, chauffe-eau)
• ✅ Ramonage (si cheminée ou poêle)
• ✅ Combustible (si chauffage individuel au gaz)

NON récupérable :

• ❌ Remplacement du chauffe-eau
• ❌ Réparation importante de la chaudière (> 150 €)

Montant moyen : 80-150 €/an (entretien chaudière)

4. Parties communes intérieures

Récupérable :

• ✅ Électricité (éclairage couloirs, halls, escaliers)
• ✅ Produits d'entretien et de nettoyage
• ✅ Balayage, lavage des parties communes
• ✅ Entretien de la robinetterie (minuteries)

NON récupérable :

• ❌ Peinture des parties communes
• ❌ Réfection du carrelage
• ❌ Remplacement des luminaires

Montant moyen : 50-200 €/an

5. Parties communes extérieures

Récupérable :

• ✅ Entretien des espaces verts (tonte, taille haies, arrosage)
• ✅ Nettoyage de la cour, des allées
• ✅ Élagage des arbres
• ✅ Désinfection, dératisation
• ✅ Enlèvement des ordures ménagères (TEOM si incluse dans charges)

NON récupérable :

• ❌ Plantation d'arbres
• ❌ Création d'espaces verts
• ❌ Réfection de la voirie

Montant moyen : 100-300 €/an

6. Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

⚠️ ATTENTION : Récupérable UNIQUEMENT si :

• ✅ Mentionnée explicitement dans le bail
• ✅ Proportionnelle à la consommation réelle (si copropriété)

Montant moyen : 150-400 €/an (variable selon la commune)

7. Équipements de l'immeuble

Interphone, digicode

Récupérable :

• ✅ Entretien, réparations courantes
• ✅ Électricité (alimentation)
• ✅ Abonnement (si location du matériel)

NON récupérable :

• ❌ Installation initiale
• ❌ Remplacement complet

Antenne TV, parabole

Récupérable :

• ✅ Entretien courant
• ✅ Électricité (amplificateur)

NON récupérable :

• ❌ Installation
• ❌ Remplacement

8. Taxes et redevances

Récupérable :

• ✅ Redevance d'assainissement
• ✅ Taxe de balayage (si existe)
• ✅ Contribution aux frais de distribution d'eau

NON récupérable :

• ❌ Taxe foncière
• ❌ Taxe sur les bureaux (si logement transformé)

Tableau récapitulatif

Modalités de récupération des charges

1. Provisions sur charges (régime classique)

Principe : Le locataire verse mensuellement une provision sur charges en plus du loyer.

Calcul des provisions :

• Basé sur les charges de l'année précédente
• Réparti au prorata des tantièmes (copropriété)

Exemple :

Charges 2024 = 1 200 €
Provision mensuelle 2025 = 1 200 € / 12 = 100 €/mois

Loyer : 800 €
Provisions sur charges : 100 €
Total appelé : 900 €/mois

2. Régularisation annuelle (OBLIGATOIRE)

Délai : Le propriétaire doit régulariser au maximum 1 an après l'envoi de la provision.

Étapes :

1. Récupérer le décompte de charges de la copropriété (généralement en juin N+1)
2. Calculer les charges réelles du locataire
3. Comparer avec les provisions versées
4. Établir un décompte de charges détaillé
5. Rembourser le trop-perçu OU facturer le complément

Document à fournir : Décompte de charges avec :

• Total des provisions versées
• Total des charges réelles
• Solde (créditeur ou débiteur)
• Annexe du relevé de charges de la copropriété

3. Forfait de charges (interdit en location vide)

Location meublée uniquement :

• Les charges peuvent être incluses dans un forfait global
• Pas de régularisation annuelle
• Le forfait doit être raisonnable (risque de requalification en abus)

Location nue :

• ❌ Forfait interdit
• ✅ Seules les provisions sur charges sont autorisées

Que faire en cas de litige ?

Cas 1 : Le propriétaire ne fournit pas de régularisation

Délai légal : 1 an après l'envoi des provisions

Si dépassé :

• Le locataire peut refuser de payer le complément réclamé
• Le locataire peut exiger le remboursement des provisions si aucun justificatif fourni

Cas 2 : Le locataire conteste les charges

Droits du locataire :

• Demander les justificatifs des charges (factures, relevés)
• Contester les charges non récupérables
• Saisir la Commission départementale de conciliation

Délai de contestation : 1 mois après réception du décompte

Cas 3 : Charges anormalement élevées

Exemple de litiges courants :

Charges en copropriété : spécificités

Charges générales vs charges spéciales

Charges générales :

• Conservation, entretien, administration de l'immeuble
• Réparties selon les tantièmes (quote-part)

Charges spéciales :

• Services collectifs (ascenseur, chauffage)
• Réparties selon l'utilité (étage, consommation)

Calcul pour le locataire

Formule :

Charges locataire = (Charges copro × Tantièmes propriétaire) / 10 000

Exemple :

• Charges copropriété 2024 : 50 000 €
• Tantièmes propriétaire : 250/10 000
• Charges propriétaire : 50 000 € × 250 / 10 000 = 1 250 €
• Provision mensuelle locataire : 1 250 € / 12 = 104 €/mois

Erreurs à éviter

❌ Erreur #1 : Récupérer des charges non récupérables

Exemples de charges NON récupérables :

• Travaux de gros œuvre
• Réparations importantes (chaudière, toiture)
• Taxe foncière
• Assurance propriétaire non-occupant (PNO)
• Honoraires de gestion locative

Sanction : Le locataire peut demander le remboursement avec intérêts.

❌ Erreur #2 : Ne pas régulariser les charges

Conséquence :

• Perte du droit de récupérer le complément
• Risque de contentieux

❌ Erreur #3 : Oublier de mentionner la TEOM au bail

Si oubliée : NON récupérable pendant toute la durée du bail.

Solution : Mentionner expressément au bail :

"Le locataire remboursera la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) sur présentation de l'avis de taxe foncière."

❌ Erreur #4 : Ne pas conserver les justificatifs

Documents à conserver (3 ans minimum) :

• Relevés de charges de la copropriété
• Factures des prestataires (entretien chaudière, nettoyage, etc.)
• Décomptes envoyés aux locataires
• Preuves de paiement des locataires

Outils pour gérer les charges efficacement

Automatisation avec Locare

Locare automatise la gestion des charges locatives :

• Import automatique des charges de copropriété
• Calcul automatique des provisions mensuelles
• Régularisation en un clic avec génération du décompte
• Rappels automatiques pour la régularisation annuelle
• Archivage sécurisé des justificatifs

Exemple de gain de temps :

• Gestion manuelle : 2 heures par logement
• Avec Locare : 10 minutes par logement

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Calendrier des charges locatives 2025

FAQ : Questions fréquentes

Le locataire peut-il refuser de payer les charges ?

NON, si :

• Les charges sont récupérables selon le décret
• Elles sont mentionnées au bail
• Le propriétaire fournit les justificatifs

OUI, si :

• Charges non récupérables facturées
• Absence de régularisation après 1 an
• Pas de justificatifs fournis

Comment calculer les provisions sur charges ?

Formule :

Provision mensuelle = Charges année N-1 / 12

Réviser chaque année en fonction du décompte réel.

Que faire si le locataire refuse la régularisation ?

Étapes :

1. Envoyer le décompte détaillé par lettre recommandée
2. Fournir tous les justificatifs (relevé copropriété, factures)
3. Si refus persistant : saisir la commission de conciliation
4. En dernier recours : action en justice au tribunal d'instance

Conclusion

Les charges locatives récupérables sont strictement encadrées par la loi. Pour éviter tout litige :

• ✅ Vérifier que les charges sont bien dans la liste du décret 1987
• ✅ Mentionner expressément les charges au bail (notamment la TEOM)
• ✅ Conserver tous les justificatifs pendant 3 ans minimum
• ✅ Régulariser chaque année dans les délais légaux
• ✅ Utiliser un outil de gestion pour automatiser

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