Comment Calculer ses Amortissements en LMNP ? Guide Complet 2025

L'amortissement est l'un des avantages fiscaux majeurs du statut LMNP au régime réel. Il permet de déduire chaque année une partie de la valeur de votre bien et de vos équipements, réduisant ainsi drastiquement votre impôt. Voici comment calculer précisément vos amortissements LMNP.

Qu'est-ce que l'Amortissement en LMNP ?

Définition

L'amortissement comptable représente la perte de valeur d'un bien immobilier et de ses équipements au fil du temps. En LMNP au régime réel, vous pouvez déduire cette dépréciation de vos revenus locatifs, réduisant ainsi votre bénéfice imposable.

Pourquoi Amortir en LMNP ?

Exemple concret :

• Loyers annuels : 12 000 €
• Charges déductibles : 4 000 €
• Sans amortissement : bénéfice imposable = 8 000 € → impôt ~3 000 €
• Avec amortissement de 6 000 € : bénéfice imposable = 2 000 € → impôt ~750 €

➡️ Économie d'impôt : 2 250 € par an grâce aux amortissements !

Conditions pour Amortir

✅ Régime réel LMNP (pas en micro-BIC) ✅ Comptabilité conforme au PCG (Plan Comptable Général) ✅ Inscription au RCS (greffe du tribunal de commerce) ✅ Bien meublé (liste des 11 équipements obligatoires)

Méthode de Calcul : Décomposition par Composants

Principe de la Décomposition

Depuis 2005, la loi impose de décomposer le bien immobilier en plusieurs composants, chacun ayant sa propre durée d'amortissement.

Les composants d'un bien immobilier :

Décomposition du Mobilier et Équipements

Le mobilier et les équipements s'amortissent plus rapidement :

Amortissement Total

Bien immobilier de 200 000 € + mobilier 15 000 € :

• Amortissement immobilier : 3 975 - 5 400 €/an
• Amortissement mobilier : 1 971 - 2 943 €/an
• TOTAL : 5 946 - 8 343 €/an

➡️ Si vos loyers annuels sont de 12 000 € et vos charges de 4 000 €, votre bénéfice imposable passe de 8 000 € à 0-2 054 € grâce aux amortissements !

Prorata Temporis : Première Année

Règle du Prorata Temporis

L'amortissement de la première année est calculé au prorata du temps de détention.

Formule :

Amortissement 1ère année = Amortissement annuel × (Nombre de jours détenus / 365)

Exemple de Calcul

Acquisition : 15 avril 2024

• Nombre de jours détenus en 2024 : du 15 avril au 31 décembre = 261 jours
• Amortissement annuel du bien : 6 000 €
• Amortissement 2024 : 6 000 € × (261/365) = 4 290 €

À partir de 2025 : amortissement complet de 6 000 €/an

Cas Particuliers

Acquisition en décembre :

• Achat le 20 décembre 2024 : 12 jours
• Amortissement 2024 : 6 000 € × (12/365) = 197 € seulement

Acquisition en janvier :

• Achat le 5 janvier 2024 : 361 jours
• Amortissement 2024 : 6 000 € × (361/365) = 5 934 € (quasi complet)

Travaux et Immobilisations

Travaux Amortissables vs Déductibles

Travaux déductibles immédiatement (charges) :

• Entretien courant (peinture, petites réparations)
• Remplacement à l'identique (chaudière, fenêtre cassée)
• Montant unitaire < 600 € HT

Travaux amortissables (immobilisations) :

• Amélioration du bien (installation climatisation, rénovation complète)
• Agrandissement (création d'une pièce, véranda)
• Travaux structurels (réfection toiture, façade)
• Montant > 600 € HT

Exemple de Travaux Amortissables

Rénovation complète d'une cuisine : 12 000 €

• Durée d'amortissement : 10-15 ans
• Amortissement annuel : 800 - 1 200 €/an

Installation d'une climatisation : 5 000 €

• Durée d'amortissement : 10 ans
• Amortissement annuel : 500 €/an

Méthodes d'Amortissement

Amortissement Linéaire (le plus courant)

Principe : montant constant chaque année

Formule :

Amortissement annuel = Valeur d'origine / Durée d'amortissement

Exemple :

• Bien de 100 000 € sur 50 ans
• Amortissement annuel : 100 000 / 50 = 2 000 €/an

Amortissement Dégressif (rarement utilisé en LMNP)

Principe : amortissement plus important les premières années

Avantage : optimisation fiscale à court terme Inconvénient : complexe, réservé aux biens professionnels

➡️ Recommandation : utilisez l'amortissement linéaire en LMNP

Optimisation Fiscale avec les Amortissements

Stratégie 1 : Maximiser les Composants Courts

Augmentez la part des composants à durée courte :

• Installations techniques : 15-20 ans au lieu de 25-30 ans
• Équipements : 5-7 ans
• Mobilier : 7 ans maximum

Impact : amortissement annuel plus élevé les premières années

Stratégie 2 : Séparer le Mobilier du Bien

Ne PAS faire :

• Acheter un bien "tout équipé" à 215 000 €
• Tout amortir sur 50 ans

À FAIRE :

• Acheter le bien à 200 000 €
• Acheter le mobilier séparément : 15 000 €
• Amortir le mobilier sur 7 ans (2 143 €/an au lieu de 300 €/an)

Gain fiscal : +1 843 €/an d'amortissement supplémentaire

Stratégie 3 : Créer un Déficit BIC

Si amortissements > bénéfice :

• Déficit BIC reportable sur 10 ans
• Imputation sur futurs bénéfices BIC (LMNP ou LMP)
• Permet de payer 0 € d'impôt pendant plusieurs années

Exemple :

• Loyers : 12 000 €
• Charges : 5 000 €
• Amortissements : 10 000 €
• Déficit : -3 000 € → reportable sur 10 ans

Cas Pratiques

Cas 1 : Studio Étudiant

Acquisition : 80 000 € + mobilier 8 000 € Loyer annuel : 6 000 € Charges : 2 000 €

Amortissements :

• Bien (hors terrain 15%) : 68 000 € sur 50 ans = 1 360 €/an
• Mobilier : 8 000 € sur 7 ans = 1 143 €/an
• Total amortissements : 2 503 €/an

Résultat fiscal :

• Bénéfice avant amortissement : 4 000 €
• Amortissements : -2 503 €
• Bénéfice imposable : 1 497 € → impôt ~560 € (au lieu de 1 500 € sans amortissement)

Cas 2 : Appartement Familial

Acquisition : 250 000 € + mobilier 20 000 € Loyer annuel : 18 000 € Charges : 7 000 €

Amortissements :

• Bien (hors terrain 20%) : 200 000 € décomposé = 4 800 €/an
• Mobilier : 20 000 € sur 7 ans = 2 857 €/an
• Total amortissements : 7 657 €/an

Résultat fiscal :

• Bénéfice avant amortissement : 11 000 €
• Amortissements : -7 657 €
• Bénéfice imposable : 3 343 € → impôt ~1 250 € (au lieu de 4 100 € sans amortissement)

Économie d'impôt : 2 850 €/an

Cas 3 : Meublé de Tourisme

Acquisition : 180 000 € + mobilier haut de gamme 25 000 € Loyer annuel : 22 000 € Charges : 8 000 €

Amortissements :

• Bien (hors terrain 18%) : 147 600 € décomposé = 3 800 €/an
• Mobilier : 25 000 € sur 5 ans (tourisme) = 5 000 €/an
• Total amortissements : 8 800 €/an

Résultat fiscal :

• Bénéfice avant amortissement : 14 000 €
• Amortissements : -8 800 €
• Bénéfice imposable : 5 200 € → impôt ~1 950 € (au lieu de 5 250 € sans amortissement)

Économie d'impôt : 3 300 €/an

Écritures Comptables des Amortissements

Écriture d'Acquisition

Achat du bien : 200 000 €

Débit 213 - Constructions : 170 000 € (hors terrain)
Débit 211 - Terrains : 30 000 €
Crédit 512 - Banque : 200 000 €

Achat du mobilier : 15 000 €

Débit 2184 - Mobilier : 15 000 €
Crédit 512 - Banque : 15 000 €

Écriture d'Amortissement Annuel

31/12/2024 - Amortissement du bien : 3 400 €

Débit 681 - Dotations aux amortissements : 3 400 €
Crédit 2813 - Amortissements constructions : 3 400 €

31/12/2024 - Amortissement du mobilier : 2 143 €

Débit 681 - Dotations aux amortissements : 2 143 €
Crédit 28184 - Amortissements mobilier : 2 143 €

Locare : Calcul Automatique des Amortissements

Avec Locare, gérez vos amortissements LMNP en toute simplicité :

✅ Décomposition automatique par composants selon les normes comptables ✅ Calcul du prorata temporis la première année ✅ Tableau d'amortissement détaillé année par année ✅ Écritures comptables générées conformes au PCG ✅ Optimisation fiscale : suggestions de durées d'amortissement ✅ Suivi des immobilisations : travaux, mobilier, équipements

Erreurs à Éviter

❌ Amortir le terrain (non amortissable !) ❌ Utiliser une seule durée pour tout le bien (décomposition obligatoire) ❌ Oublier le prorata temporis la première année ❌ Amortir en micro-BIC (impossible, régime réel uniquement) ❌ Ne pas séparer le mobilier du bien (perte fiscale importante) ❌ Amortir les travaux d'entretien (charges déductibles immédiatement)

Conclusion

Le calcul des amortissements en LMNP est un exercice technique mais extrêmement rentable fiscalement. En décomposant correctement votre bien et en optimisant les durées d'amortissement, vous pouvez réduire votre impôt de plusieurs milliers d'euros par an.

Points clés à retenir :

• Décomposition par composants obligatoire
• Terrain non amortissable (15-20% du prix)
• Mobilier amorti sur 7 ans maximum
• Prorata temporis la première année
• Déficit BIC reportable sur 10 ans

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