Tout savoir sur le statut LMNP en 2025 : régimes fiscaux, comptabilité, amortissements, déclarations. Guide complet pour optimiser votre fiscalité en location meublée.
LMNP 2025 : Guide Complet de la Comptabilité et de la Fiscalité
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un statut fiscal avantageux pour les propriétaires qui louent des biens meublés. En 2025, ce régime reste l'un des plus attractifs pour optimiser sa fiscalité immobilière. Voici tout ce qu'il faut savoir.
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP s'applique aux propriétaires qui louent un bien meublé et dont les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an OU qui représentent moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.
Conditions pour être LMNP en 2025
- Bien meublé : liste officielle de 11 équipements obligatoires (lit, table, chaises, luminaires, vaisselle, etc.)
- Recettes < 23 000 €/an OU < 50% des revenus du foyer
- Inscription au RCS obligatoire (greffe du tribunal de commerce)
- Déclaration fiscale en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Régimes fiscaux LMNP : Micro-BIC vs Régime Réel
Micro-BIC (régime simplifié)
Plafond : 77 700 € de recettes annuelles (15 000 € pour les meublés de tourisme classés)
Avantages :
- Abattement automatique de 50% (ou 71% pour meublés de tourisme classés)
- Aucune comptabilité à tenir
- Déclaration simplifiée
Inconvénients :
- Pas de déduction des charges réelles
- Pas d'amortissement du bien
- Fiscalité souvent moins avantageuse
Régime Réel Simplifié (le plus avantageux)
Avantages majeurs :
- Déduction de TOUTES les charges : intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, assurance, taxe foncière, frais de gestion, etc.
- Amortissement du bien et du mobilier : permet de réduire drastiquement l'impôt (souvent jusqu'à 0 €)
- Déficit reportable sur 10 ans
Obligations :
- Comptabilité conforme au Plan Comptable Général (PCG)
- Bilan et compte de résultat annuels
- Déclaration 2031-SD (liasse fiscale)
Comptabilité LMNP au Régime Réel
Plan Comptable Général LMNP
Principales écritures comptables :
Recettes (Produits) :
- 706 - Prestations de services (loyers encaissés)
- 758 - Produits divers de gestion courante
Charges déductibles :
- 615 - Entretien et réparations
- 6226 - Honoraires (expert-comptable, notaire)
- 661 - Charges d'intérêts (emprunts)
- 6311 - Taxe foncière
- 616 - Assurance
- 6132 - Locations immobilières (si vous louez le bien)
Amortissements :
- 681 - Dotations aux amortissements
- 281 - Amortissements des immobilisations corporelles
Tableau d'amortissement LMNP
Le bien et le mobilier se déprécient chaque année. Exemple pour un appartement de 200 000 € :
| Composant | Valeur | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Terrain (20%) | 40 000 € | Non amortissable | 0 € |
| Gros œuvre (50%) | 100 000 € | 50 ans | 2 000 € |
| Façade (10%) | 20 000 € | 30 ans | 667 € |
| Toiture (10%) | 20 000 € | 25 ans | 800 € |
| Équipements (10%) | 20 000 € | 15 ans | 1 333 € |
| Mobilier | 15 000 € | 7 ans | 2 143 € |
| TOTAL | - | - | 6 943 €/an |
➡️ Réduction d'impôt réelle : si vos loyers sont de 10 000 €/an et vos charges de 3 000 €, votre bénéfice imposable est de 7 000 €. Avec 6 943 € d'amortissements, votre bénéfice imposable devient 57 € seulement !
Déclaration Fiscale LMNP 2025
Calendrier fiscal
- Avant le 15 mai 2025 : Déclaration 2042 C PRO (revenus 2024)
- Avant le 3 mai 2025 : Déclaration 2031-SD (liasse fiscale) si régime réel
Documents à fournir
Régime réel :
- Déclaration 2031-SD (bilan, compte de résultat)
- Déclaration 2033-A à 2033-G (annexes)
- Déclaration 2042 C PRO (report du résultat)
- Registre des immobilisations
- Tableau des amortissements
TVA en LMNP
Franchise de TVA
Seuil 2025 : 85 000 € de recettes (15 000 € pour locations de courte durée)
En dessous du seuil : pas de TVA à collecter ni à déduire
Au-dessus du seuil : obligation de facturer la TVA (20%) et dépôt de déclarations mensuelles ou trimestrielles
Option TVA volontaire
Possible si recettes > 10 000 €/an. Avantages :
- Récupération de la TVA sur travaux et achats
- Obligation de louer à des professionnels assujettis
Optimisation Fiscale LMNP
Déficit LMNP
Si charges + amortissements > loyers :
- Déficit imputable sur revenus BIC pendant 10 ans
- Permet de payer 0 € d'impôt pendant plusieurs années
Stratégies d'optimisation
- Amortir au maximum : décomposer le bien en composants
- Déduire toutes les charges : gardez tous les justificatifs
- Reporter les déficits : 10 ans de report possible
- Anticiper la revente : les amortissements ne sont pas récupérés par le fisc (contrairement au régime foncier classique !)
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✅ Comptabilité PCG automatique : écritures conformes au régime réel ✅ Calcul des amortissements : tableau détaillé par composant ✅ Suivi des charges : déduction automatique ✅ Liasse fiscale 2031 : exports pour votre expert-comptable ✅ Quittances conformes : génération automatique
Conclusion
Le statut LMNP au régime réel reste en 2025 l'un des régimes fiscaux les plus avantageux pour la location meublée. Avec une comptabilité bien tenue et l'optimisation des amortissements, il est possible de payer peu ou pas d'impôt pendant de nombreuses années.
Points clés à retenir :
- Régime réel > Micro-BIC pour optimiser la fiscalité
- Les amortissements sont votre meilleur allié fiscal
- Une comptabilité rigoureuse est indispensable
- Locare automatise toute la gestion comptable LMNP
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