Investissement Locatif : Comment Calculer sa Rentabilité Réelle ?

La rentabilité locative est l'indicateur clé pour évaluer la performance d'un investissement immobilier. Mais entre rentabilité brute, nette, cash-flow et TRI, comment s'y retrouver ? Voici le guide complet pour calculer la rentabilité réelle d'un bien locatif en 2025.

Les 3 indicateurs de rentabilité essentiels

1. Rentabilité brute (rendement brut)

Définition : Rapport entre le loyer annuel et le prix d'achat total, sans tenir compte des charges.

Formule :

Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d'achat total) × 100

Exemple :

• Prix d'achat : 150 000 € (dont 10 000 € de frais de notaire)
• Loyer mensuel : 700 €
• Loyer annuel : 700 € × 12 = 8 400 €

Rentabilité brute = (8 400 € / 150 000 €) × 100 = 5,6 %

⚠️ Limite : Indicateur trompeur car il ignore toutes les charges (taxe foncière, charges de copropriété, travaux, vacance locative, etc.).

2. Rentabilité nette (rendement net)

Définition : Rentabilité après déduction de toutes les charges non récupérables.

Formule :

Rentabilité nette = [(Loyer annuel - Charges annuelles) / Prix d'achat total] × 100

Charges à déduire :

• Taxe foncière
• Charges de copropriété (non récupérables)
• Assurance PNO
• Frais de gestion locative
• Provisions pour travaux
• Vacance locative (1-2 mois/an)

Exemple (suite) :

Rentabilité nette = [(8 400 € - 4 072 €) / 150 000 €] × 100
                  = (4 328 € / 150 000 €) × 100
                  = 2,88 %

✅ Cet indicateur est beaucoup plus réaliste.

3. Cash-flow (flux de trésorerie)

Définition : Argent qui reste dans votre poche chaque mois après paiement de toutes les charges ET du crédit immobilier.

Formule :

Cash-flow mensuel = Loyer - Mensualité crédit - Charges mensuelles

Exemple (suite) :

• Loyer mensuel : 700 €
• Mensualité crédit : 550 € (emprunt 120 000 € sur 20 ans à 3,5%)
• Charges mensuelles : 340 € (4 072 € / 12)

Cash-flow = 700 € - 550 € - 340 € = -190 €/mois

⚠️ Cash-flow négatif : Vous devez sortir 190 €/mois de votre poche.

💡 Important : Un cash-flow légèrement négatif peut être acceptable si :

• Vous bénéficiez d'une forte réduction d'impôts (LMNP)
• Le bien prend de la valeur (plus-value à la revente)
• Vous créez un patrimoine avec l'argent de la banque

Rentabilité avec fiscalité : Le vrai calcul

Impact de la fiscalité

Les revenus locatifs sont imposés. Le montant dépend de votre régime fiscal.

Location nue (régime foncier)

Barème progressif de l'impôt sur le revenu :

• Tranche à 11% : Revenus jusqu'à 11 294 €
• Tranche à 30% : De 11 295 € à 28 797 €
• Tranche à 41% : De 28 798 € à 82 341 €
• Tranche à 45% : Au-delà de 82 341 €

+ Prélèvements sociaux : 17,2 %

Abattement : 30 % (micro-foncier si < 15 000 € de revenus)

Exemple (location nue) :

• Revenus locatifs nets : 4 328 €
• Tranche marginale d'imposition (TMI) : 30 %
• Impôt sur le revenu : 4 328 € × 30 % = 1 298 €
• Prélèvements sociaux : 4 328 € × 17,2 % = 744 €
• Total impôts : 1 298 € + 744 € = 2 042 €

Rentabilité nette après impôts :

(4 328 € - 2 042 €) / 150 000 € × 100 = 1,52 %

Location meublée LMNP (régime réel)

Avantage fiscal : Déduction des amortissements du bien et du mobilier.

Exemple (LMNP au régime réel) :

• Revenus locatifs : 8 400 €
• Charges déductibles : 4 072 €
• Amortissements annuels : 5 000 €

Résultat fiscal = 8 400 € - 4 072 € - 5 000 € = -672 €

Résultat négatif : Pas d'impôt à payer ! + Déficit reportable 10 ans.

Rentabilité nette après impôts : 2,88 % (aucun impôt)

💡 Gain fiscal LMNP : 2,88 % vs 1,52 % = 1,36 point de rendement supplémentaire !

Rentabilité à long terme : le TRI

TRI : Taux de Rendement Interne

Définition : Indicateur qui prend en compte :

• Les loyers perçus
• Les charges payées
• La plus-value à la revente
• La durée de détention

Formule complexe (calculée via Excel ou outil financier).

Exemple (TRI sur 15 ans) :

• Achat : 150 000 €
• Loyers nets annuels : 4 328 € (après charges, avant impôts)
• Revente après 15 ans : 200 000 € (hypothèse +33%)

TRI : Environ 6,2 %/an

Calcul simplifié :

• Gains locatifs 15 ans : 4 328 € × 15 = 64 920 €
• Plus-value : 200 000 € - 150 000 € = 50 000 €
• Total gains : 64 920 € + 50 000 € = 114 920 €
• Rentabilité globale : 114 920 € / 150 000 € = 76,6 % sur 15 ans
• Soit 5,1 %/an en moyenne (hors fiscalité)

L'effet de levier du crédit immobilier

Principe de l'effet de levier

Définition : Utiliser l'argent de la banque pour augmenter la rentabilité de votre apport personnel.

Exemple sans crédit :

• Apport : 150 000 €
• Revenus nets annuels : 4 328 €
• Rentabilité de l'apport : 4 328 € / 150 000 € = 2,88 %

Exemple avec crédit :

• Apport : 30 000 € (20%)
• Emprunt : 120 000 €
• Revenus nets annuels : 4 328 €
• Mensualité crédit : 550 € × 12 = 6 600 €/an
• Cash-flow annuel : 4 328 € - 6 600 € = -2 272 €

⚠️ Mais attention : Vous créez un patrimoine de 150 000 € avec seulement 30 000 € d'apport !

Rentabilité réelle (avec plus-value) :

• Revente après 15 ans : 200 000 €
• Remboursement crédit restant : 40 000 € (environ)
• Gain net : 200 000 € - 40 000 € - 30 000 € = 130 000 €
• Rentabilité de l'apport : 130 000 € / 30 000 € = 433 % sur 15 ans !
• Soit 29 %/an en moyenne sur l'apport initial

💡 L'effet de levier décuple la rentabilité de votre apport.

Tableau comparatif : Achat comptant vs crédit

Conclusion : Le crédit multiplie par 10 la rentabilité de votre apport, à condition de revendre avec une plus-value.

Les erreurs de calcul courantes

❌ Erreur #1 : Oublier les frais d'achat

Frais oubliés :

• Frais de notaire (7-8 % dans l'ancien)
• Frais d'agence (3-8 %)
• Frais de garantie (caution bancaire)
• Frais de dossier bancaire

Impact : Sur un bien à 140 000 €, comptez 150 000-155 000 € au total.

❌ Erreur #2 : Surestimer les loyers

Réalité :

• Vacance locative : 1-2 mois/an en moyenne
• Révision IRL : +1-2 %/an (pas 3-5 %)
• Marché tendu : difficultés à relouer rapidement

Solution : Utiliser les loyers moyens du marché (sites comme SeLoger, PAP).

❌ Erreur #3 : Sous-estimer les charges

Charges souvent oubliées :

• Gros travaux (ravalement, toiture) : 1 000-3 000 €/an
• Remplacement équipements (chaudière, cuisine)
• Frais de syndic de copropriété
• Taxe foncière en hausse

Solution : Provisionner 5-10 % du loyer annuel pour travaux.

❌ Erreur #4 : Ignorer la fiscalité

Impact fiscal réel :

• Location nue (TMI 30%) : Perte de 47 % des revenus nets
• Location meublée (micro-BIC) : Perte de 20 % environ
• LMNP (régime réel) : 0 % grâce aux amortissements

💡 La fiscalité peut diviser votre rentabilité par 2 !

Simulateur de rentabilité locative

Exemple complet : Appartement T2 à Lyon

Caractéristiques :

• Prix d'achat : 180 000 €
• Frais de notaire : 14 000 €
• Travaux de rénovation : 20 000 €
• Coût total : 214 000 €

Financement :

• Apport : 44 000 € (20%)
• Emprunt : 170 000 € sur 20 ans à 3,8%
• Mensualité : 1 030 €/mois

Revenus :

• Loyer mensuel : 900 €
• Charges récupérables : 100 €
• Loyer net : 800 €/mois

Charges annuelles :

• Taxe foncière : 900 €
• Charges copropriété : 1 500 €
• Assurance PNO : 250 €
• Frais de gestion : 864 € (9% loyers)
• Travaux : 1 000 €
• Total : 4 514 €/an (376 €/mois)

Calcul de rentabilité :

1. Rentabilité brute :

   • (9 600 € / 214 000 €) × 100 = 4,49 %

2. Rentabilité nette :

   • (9 600 € - 4 514 €) / 214 000 € × 100 = 2,38 %

3. Cash-flow mensuel :

   • 800 € - 1 030 € - 376 € = -606 €/mois

⚠️ Cash-flow négatif : Vous devez sortir 606 €/mois.

Mais en LMNP (régime réel) :

• Amortissements : 7 000 €/an
• Résultat fiscal : 9 600 € - 4 514 € - 7 000 € = -1 914 €
• Impôt : 0 €
• Déficit reportable : 1 914 €

Économie fiscale (vs location nue, TMI 30%) :

• Impôt évité : 5 086 € × 47 % = 2 390 €/an

Cash-flow corrigé :

• -606 €/mois + (2 390 €/an / 12) = -407 €/mois

Toujours négatif, mais gain de 199 €/mois grâce au LMNP.

Quand un investissement locatif est-il rentable ?

Seuils de rentabilité 2025

💡 Règle générale : Viser au minimum 3 % de rentabilité nette après charges et impôts.

Cash-flow négatif : Acceptable ou non ?

Cash-flow négatif acceptable si :

• ✅ Effort d'épargne < 10 % de vos revenus
• ✅ Forte réduction fiscale (LMNP, Pinel)
• ✅ Plus-value attendue > 30 % sur 10 ans
• ✅ Crédit remboursé par les loyers à 70-80 %

Cash-flow négatif risqué si :

• ❌ Effort > 15 % de vos revenus
• ❌ Aucun avantage fiscal
• ❌ Marché stagnant ou en baisse
• ❌ Locataire précaire (risque d'impayé)

Outils pour calculer votre rentabilité

Tableur Excel

Colonnes à créer :

• Prix d'achat total (achat + frais + travaux)
• Loyer mensuel
• Charges mensuelles (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion)
• Mensualité crédit
• Cash-flow mensuel
• Rentabilité brute, nette, nette après impôts

Locare : Automatisation complète

Locare calcule automatiquement :

• Rentabilité brute et nette de chaque bien
• Cash-flow mensuel après crédit et charges
• Résultat fiscal (LMNP avec amortissements)
• Tableaux de bord avec graphiques d'évolution

Avantages :

• Mise à jour en temps réel
• Suivi multi-biens
• Export pour banque ou expert-comptable

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Conclusion : La rentabilité réelle en 2025

Points clés à retenir :

1. Rentabilité brute : Indicateur trompeur, toujours calculer la rentabilité nette
2. Charges : Prévoir 30-50 % du loyer en charges annuelles
3. Fiscalité : Impact majeur, privilégier le LMNP au régime réel
4. Effet de levier : Le crédit multiplie la rentabilité de l'apport
5. Cash-flow négatif : Acceptable si compensé par la fiscalité et la plus-value
6. TRI : Indicateur le plus complet pour évaluer la performance globale

Rentabilité minimale recommandée : 3 % net après charges et impôts pour un investissement locatif sain.

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