Location Nue vs Location Meublée : Quel Régime Fiscal Choisir en 2025 ?

Vous êtes propriétaire bailleur et vous hésitez entre location nue et location meublée ? Le choix du régime fiscal est crucial et peut vous faire économiser des milliers d'euros d'impôts chaque année. Voici un comparatif complet pour faire le bon choix en 2025.

Location Nue : Revenus Fonciers

Définition

La location nue (ou vide) consiste à louer un logement sans meubles. Le locataire doit apporter ses propres équipements.

Régime Fiscal : Revenus Fonciers

Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (déclaration 2044).

Micro-Foncier (régime simplifié)

Conditions :

• Revenus fonciers < 15 000 €/an
• Pas de déficit foncier reportable

Avantages :

• Abattement automatique de 30% sur les loyers
• Déclaration simplifiée (case 4BE de la 2042)
• Aucune comptabilité

Inconvénients :

• Pas de déduction des charges réelles
• Fiscalité souvent moins avantageuse si beaucoup de charges

Exemple :

• Loyers annuels : 12 000 €
• Abattement 30% : -3 600 €
• Revenu imposable : 8 400 €
• Impôt (TMI 30%) : 2 520 € + prélèvements sociaux (17,2%) : 1 445 € = 3 965 € d'impôt total

Régime Réel Foncier

Avantages :

• Déduction de toutes les charges : intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, assurance, taxe foncière, frais de gestion
• Déficit foncier déductible du revenu global (dans la limite de 10 700 €/an, hors intérêts d'emprunt)
• Déficit reportable sur 10 ans

Inconvénients :

• Pas d'amortissement du bien (contrairement au LMNP !)
• Déclaration 2044 (plus complexe)
• Comptabilité des charges à tenir

Exemple :

• Loyers annuels : 12 000 €
• Charges déductibles : 8 000 € (dont 5 000 € d'intérêts d'emprunt)
• Revenu imposable : 4 000 €
• Impôt (TMI 30%) : 1 200 € + prélèvements sociaux : 688 € = 1 888 € d'impôt total

Avantages de la Location Nue

✅ Baux longue durée (3 ans renouvelables) ✅ Locataires plus stables ✅ Moins de contraintes (pas de meubles à fournir/entretenir) ✅ Charges déductibles au régime réel ✅ Déficit foncier imputable sur le revenu global

Inconvénients

❌ Pas d'amortissement du bien (forte imposition) ❌ Fiscalité lourde si peu de charges ❌ Loyers plus faibles qu'en meublé (environ -20%) ❌ Abattement micro-foncier faible (30% vs 50% en LMNP)

Location Meublée : LMNP / LMP

Définition

La location meublée consiste à louer un logement équipé avec une liste obligatoire de 11 catégories d'équipements (lit, table, chaises, vaisselle, luminaires, etc.).

Régime Fiscal : BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Les loyers sont imposés en BIC et non en revenus fonciers (déclaration 2042 C PRO).

Micro-BIC (régime simplifié)

Conditions :

• Recettes < 77 700 €/an (ou 15 000 € pour meublés de tourisme classés)

Avantages :

• Abattement automatique de 50% (ou 71% pour meublés de tourisme classés)
• Déclaration simplifiée
• Aucune comptabilité

Inconvénients :

• Pas de déduction des charges réelles
• Pas d'amortissement

Exemple :

• Loyers annuels : 15 000 €
• Abattement 50% : -7 500 €
• Revenu imposable : 7 500 €
• Impôt (TMI 30%) : 2 250 € + prélèvements sociaux : 1 290 € = 3 540 € d'impôt total

Régime Réel Simplifié LMNP (le plus avantageux !)

Avantages majeurs :

• Déduction de toutes les charges (comme le régime réel foncier)
• Amortissement du bien et du mobilier (grosse différence !)
• Déficit BIC reportable sur 10 ans (sur autres revenus BIC uniquement)

Exemple concret :

• Loyers annuels : 15 000 €
• Charges déductibles : 5 000 €
• Amortissements : 7 000 € (bien + mobilier)
• Revenu imposable : 3 000 €
• Impôt (TMI 30%) : 900 € + prélèvements sociaux : 516 € = 1 416 € d'impôt total

➡️ Économie vs location nue micro-foncier : 2 549 € d'impôt par an !

Avantages de la Location Meublée

✅ Amortissements (permet souvent de payer 0 € d'impôt) ✅ Loyers plus élevés (+20 à 30% vs location nue) ✅ Abattement micro-BIC élevé (50%) ✅ Flexibilité (baux 1 an, courte durée, saisonnier) ✅ Optimisation fiscale maximale au régime réel

Inconvénients

❌ Turnover locatif plus élevé (baux courts) ❌ Meubles à acheter et entretenir ❌ Gestion plus contraignante ❌ Comptabilité obligatoire au régime réel

Tableau Comparatif 2025

Comment Choisir Entre Location Nue et Meublée ?

Choisir la Location Nue si :

• Vous voulez une gestion simple et des locataires stables
• Vous avez des charges élevées (gros emprunt, travaux) → régime réel foncier
• Le bien se situe dans une zone peu tendue (difficile de louer meublé)
• Vous préférez des baux longs (3 ans renouvelables)

Choisir la Location Meublée (LMNP) si :

• Vous voulez optimiser votre fiscalité (amortissements)
• Vous visez une rentabilité maximale (loyers +20-30%)
• Le bien est situé dans une zone tendue (étudiants, tourisme, affaires)
• Vous êtes prêt à gérer un turnover plus élevé
• Vous pouvez tenir une comptabilité (ou utiliser Locare !)

Cas particuliers

Investissement neuf avec emprunt important : ➡️ LMNP régime réel : les amortissements + intérêts d'emprunt permettent souvent de payer 0 € d'impôt pendant 10-15 ans

Patrimoine ancien sans emprunt : ➡️ Location nue micro-foncier si revenus < 15 000 €, sinon LMNP micro-BIC

Résidence étudiante ou de tourisme : ➡️ LMNP obligatoire (location meublée par nature)

Peut-on Passer de Location Nue à Meublée (et vice-versa) ?

De Nue à Meublée

✅ Possible à tout moment, mais :

• Attendre la fin du bail en cours (ou accord du locataire)
• Équiper le logement (liste des 11 équipements obligatoires)
• S'inscrire au RCS (greffe)
• Changer de déclaration fiscale (revenus fonciers → BIC)

De Meublée à Nue

✅ Possible également :

• Attendre la fin du bail meublé
• Retirer les meubles
• Changer de déclaration fiscale (BIC → revenus fonciers)

⚠️ Attention : si vous avez amorti le bien en LMNP, vous ne pourrez plus amortir en repassant en location nue (pas d'amortissement en revenus fonciers).

Locare : Gérez Votre Location en Toute Simplicité

Quel que soit votre choix (nue ou meublée), Locare vous accompagne :

Pour la location nue : ✅ Suivi des revenus fonciers ✅ Déclaration 2044 facilitée ✅ Calcul du déficit foncier

Pour la location meublée (LMNP) : ✅ Comptabilité PCG automatique ✅ Tableau d'amortissement détaillé ✅ Liasse fiscale 2031 ✅ Optimisation fiscale maximale

Conclusion

En 2025, la location meublée (LMNP) au régime réel reste le régime fiscal le plus avantageux grâce aux amortissements. Cependant, la location nue conserve des atouts pour les propriétaires qui recherchent simplicité et stabilité.

Résumé :

• Optimisation fiscale maximale → Location meublée (LMNP régime réel)
• Simplicité et stabilité → Location nue (micro-foncier ou réel selon charges)
• Rentabilité brute → Location meublée (+20-30% de loyers)

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Vous hésitez encore ? Essayez Locare gratuitement et simulez les deux régimes pour choisir le plus avantageux.