Régime Réel vs Micro-BIC en LMNP : Quel Régime Choisir en 2025 ?

En LMNP, vous devez choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC (simplifié) et le régime réel (optimisé). Ce choix a un impact majeur sur votre impôt. Voici un comparatif complet pour faire le bon choix en 2025.

Micro-BIC : Le Régime Simplifié

Principe du Micro-BIC

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives, sans justificatif.

Formule :

Bénéfice imposable = Recettes × 50%

Conditions et Seuils 2025

Seuil classique : Recettes < 77 700 €/an Meublés de tourisme classés : Recettes < 188 700 €/an (abattement 71%)

Application automatique si :

• Recettes < seuil
• Pas d'option pour le régime réel

Avantages du Micro-BIC

✅ Simplicité maximale :

• Aucune comptabilité à tenir
• Pas de liasse fiscale
• Déclaration 2042 C PRO uniquement

✅ Pas de frais :

• Pas d'expert-comptable
• Pas de logiciel de comptabilité

✅ Abattement automatique :

• 50% sans justificatif
• 71% pour meublés de tourisme classés

Inconvénients du Micro-BIC

❌ Pas d'amortissement :

• Impossible d'amortir le bien
• Fiscalité lourde si peu de charges

❌ Pas de déduction des charges réelles :

• Abattement forfaitaire même si charges > 50%

❌ Optimisation limitée :

• Pas de déficit reportable
• Pas de déduction des travaux

Exemple Micro-BIC

Studio étudiant :

• Loyers annuels : 9 000 €
• Charges réelles : 2 500 €

Calcul fiscal :

• Recettes : 9 000 €
• Abattement 50% : -4 500 €
• Bénéfice imposable : 4 500 €
• Impôt (TMI 30%) : 1 350 €
• Prélèvements sociaux 17,2% : 774 €
• Total impôts : 2 124 €

Régime Réel : Le Régime Optimisé

Principe du Régime Réel

Le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles et d'amortir le bien et le mobilier.

Formule :

Bénéfice = Recettes - Charges - Amortissements

Conditions d'Application

Obligatoire si :

• Recettes > 77 700 €/an

Option volontaire :

• Même si recettes < 77 700 €
• Option valable 2 ans minimum
• Demande avant 1er février N

Avantages du Régime Réel

✅ Amortissements :

• Déduction du bien (hors terrain) : 3-5% par an
• Déduction du mobilier : 14-20% par an
• Permet souvent 0€ d'impôt

✅ Déduction charges réelles :

• Intérêts d'emprunt
• Travaux, entretien
• Taxe foncière
• Assurances, frais de gestion
• Expert-comptable

✅ Déficit reportable :

• Report sur 10 ans
• Imputation sur futurs bénéfices BIC

Inconvénients du Régime Réel

❌ Comptabilité obligatoire :

• Tenue des livres comptables
• Liasse fiscale 2031 à remplir
• Déclarations plus complexes

❌ Coûts :

• Logiciel comptable : 300-600 €/an
• Expert-comptable (optionnel) : 800-2000 €/an

❌ Engagement 2 ans :

• Option irrévocable pendant 2 ans
• Retour au micro-BIC après

Exemple Régime Réel

Même studio étudiant :

• Loyers annuels : 9 000 €
• Charges réelles : 2 500 €
• Amortissements : 3 500 €

Calcul fiscal :

• Recettes : 9 000 €
• Charges : -2 500 €
• Amortissements : -3 500 €
• Bénéfice imposable : 3 000 €
• Impôt (TMI 30%) : 900 €
• Prélèvements sociaux 17,2% : 516 €
• Total impôts : 1 416 €

➡️ Économie vs micro-BIC : 708 €/an

Comparatif Détaillé

Simulations Comparatives

Cas 1 : Studio Peu Chargé

Données :

• Loyers : 8 000 €/an
• Charges réelles : 1 500 €
• Amortissements potentiels : 2 000 €

Micro-BIC :

• Bénéfice : 8 000 × 50% = 4 000 €
• Impôt total (TMI 30%) : 1 376 €

Régime réel :

• Bénéfice : 8 000 - 1 500 - 2 000 = 4 500 €
• Impôt total : 1 548 €

➡️ Micro-BIC plus avantageux (charges faibles)

Cas 2 : Appartement avec Emprunt

Données :

• Loyers : 15 000 €/an
• Charges réelles : 8 000 € (dont 5 000 € intérêts)
• Amortissements : 5 500 €

Micro-BIC :

• Bénéfice : 15 000 × 50% = 7 500 €
• Impôt total : 2 580 €

Régime réel :

• Bénéfice : 15 000 - 8 000 - 5 500 = 1 500 €
• Impôt total : 516 €

➡️ Régime réel beaucoup plus avantageux (économie : 2 064 €/an)

Cas 3 : Meublé de Tourisme Classé

Données :

• Loyers : 25 000 €/an
• Charges : 6 000 €
• Amortissements : 7 000 €

Micro-BIC classé (71%) :

• Bénéfice : 25 000 × 29% = 7 250 €
• Impôt total : 2 494 €

Régime réel :

• Bénéfice : 25 000 - 6 000 - 7 000 = 12 000 €
• Impôt total : 4 128 €

➡️ Micro-BIC classé plus avantageux (abattement 71% très favorable)

Comment Choisir ?

Optez pour le Micro-BIC si :

✅ Charges < 50% des loyers (hors amortissements) ✅ Pas d'emprunt ou intérêts faibles ✅ Simplicité recherchée (pas de comptabilité) ✅ Meublé de tourisme classé (abattement 71%) ✅ Premier investissement LMNP (simplicité)

Optez pour le Régime Réel si :

✅ Charges > 50% des loyers ✅ Emprunt important (intérêts déductibles) ✅ Amortissements élevés (bien récent, mobilier neuf) ✅ Travaux prévus (déductibles immédiatement ou amortissables) ✅ Optimisation fiscale recherchée (0€ d'impôt possible) ✅ Création de déficit pour report

Formule de Décision Rapide

Calculez le seuil de rentabilité :

Si (Charges + Amortissements) > (Loyers × 50%)
→ Régime réel plus avantageux

Exemple :

• Loyers : 12 000 €
• Charges : 4 000 €
• Amortissements : 4 500 €
• Total déductions réel : 8 500 €
• Abattement micro : 6 000 € (50%)

➡️ 8 500 € > 6 000 € → Régime réel

Comment Opter pour le Régime Réel ?

Démarche

1. Lors de la création d'activité :

• Cocher "régime réel" sur le formulaire P0i
• Dès le début de l'activité

2. En cours d'activité :

• Envoyer une lettre au Service des Impôts des Entreprises (SIE)
• Avant le 1er février de l'année N
• Option valable pour l'année N (recettes de N)

Modèle de Lettre d'Option

[Vos coordonnées]

Service des Impôts des Entreprises de [ville]
[Adresse]

Objet : Option pour le régime réel d'imposition BIC

Madame, Monsieur,

Je soussigné(e) [Nom Prénom], propriétaire exploitant en LMNP,
SIRET [numéro], exerce mon activité de location meublée non professionnelle.

Par la présente, je vous informe de mon option pour le régime réel
d'imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC),
à compter de l'année 2025.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]
[Date]

Peut-on Changer de Régime ?

Passage Micro → Réel

✅ Possible à tout moment :

• Option avant le 1er février
• Effet immédiat l'année suivante

Passage Réel → Micro

⚠️ Contrainte : engagement 2 ans :

• Option réel valable minimum 2 ans
• Retour au micro possible après

Exemple :

• Option régime réel en 2024
• Engagement 2024-2025
• Retour micro possible en 2026

Dépassement du Seuil

Si recettes > 77 700 € :

• Passage automatique au régime réel
• Obligation de tenir une comptabilité

Erreurs à Éviter

Erreur 1 : Rester en Micro par Défaut

❌ Conséquence :

• Perte fiscale importante si charges élevées
• Amortissements non déduits

✅ À faire :

• Simuler les deux régimes chaque année
• Opter pour le réel si plus avantageux

Erreur 2 : Passer au Réel Sans Préparation

❌ Conséquence :

• Comptabilité non tenue
• Erreurs dans la liasse 2031

✅ À faire :

• Se former ou prendre un expert-comptable
• Utiliser un logiciel adapté (Locare)

Erreur 3 : Ne Pas Anticiper les Travaux

❌ En micro-BIC :

• Travaux non déductibles (abattement forfaitaire)

✅ Stratégie :

• Opter pour le réel l'année des travaux
• Déduire ou amortir les travaux

Locare : Simulation et Optimisation

Avec Locare, choisissez le meilleur régime fiscal :

✅ Simulateur régime réel vs micro-BIC ✅ Calcul automatique des amortissements ✅ Comptabilité régime réel conforme au PCG ✅ Liasse 2031 pré-remplie ✅ Alerte si changement de régime recommandé

Conclusion

Le choix entre micro-BIC et régime réel est crucial pour votre fiscalité LMNP. Le micro-BIC séduit par sa simplicité, mais le régime réel offre une optimisation fiscale incomparable grâce aux amortissements.

Règle d'or :

• Charges + Amortissements > 50% loyers → Régime réel
• Charges + Amortissements < 50% loyers → Micro-BIC
• Meublé de tourisme classé → Micro-BIC (abattement 71%)

Conseil : simulez les deux régimes chaque année et optez pour le plus avantageux avant le 1er février.

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