SCI vs LMNP : Quel Statut Juridique Choisir pour son Investissement Locatif ?

Vous investissez dans l'immobilier locatif et vous hésitez entre SCI (Société Civile Immobilière) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ? Ces deux statuts offrent des avantages très différents. Voici un comparatif complet pour faire le bon choix en 2025.

SCI : Société Civile Immobilière

Qu'est-ce qu'une SCI ?

La SCI est une société créée pour détenir et gérer un patrimoine immobilier. Elle permet à plusieurs personnes (associés) de posséder ensemble des biens immobiliers.

Types de SCI

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu) :

• Revenus imposés au nom des associés
• Régime des revenus fonciers
• Pas d'impôt sur les sociétés

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés) :

• La société paie l'impôt (25% en 2025)
• Possibilité d'amortir le bien
• Dividendes taxés à la flat tax (30%)

Fonctionnement de la SCI

Création :

1. Rédaction des statuts (avocat, notaire)
2. Capital social minimum : 1 € (symbolique)
3. Immatriculation au RCS
4. Publication au journal d'annonces légales

Coûts de création : 1 500 - 3 000 €

Obligations :

• Assemblée générale annuelle
• Comptabilité tenue par un expert-comptable (SCI IS)
• Déclarations fiscales (revenus fonciers ou IS)

LMNP : Location Meublée Non Professionnelle

Qu'est-ce que le LMNP ?

Le LMNP est un statut fiscal (et non juridique) pour les propriétaires qui louent un bien meublé en leur nom propre.

Conditions LMNP

• Bien meublé (11 équipements obligatoires)
• Recettes < 23 000 €/an OU < 50% revenus foyer
• Inscription au RCS (greffe)
• Déclaration en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Régimes Fiscaux LMNP

Micro-BIC :

• Abattement 50% automatique
• Pas de comptabilité
• Plafond : 77 700 €/an

Régime réel :

• Déduction charges réelles
• Amortissement du bien et mobilier
• Comptabilité obligatoire
• Optimisation fiscale maximale

Comparatif SCI vs LMNP

Avantages et Inconvénients

SCI : Avantages

✅ Détention collective : plusieurs associés possibles ✅ Transmission facilitée : donation de parts (nue-propriété/usufruit) ✅ Protection du patrimoine : séparation personne physique/morale ✅ Gestion professionnelle : cadre juridique structuré ✅ Amortissement (SCI IS) : réduction d'impôt importante ✅ Flexibilité : location nue ou meublée

SCI : Inconvénients

❌ Coûts de création : 1 500 - 3 000 € ❌ Coûts annuels : expert-comptable 1 000 - 3 000 €/an (IS) ❌ Comptabilité lourde : obligations strictes (SCI IS) ❌ Formalisme : AG annuelle, statuts, modifications ❌ Pas d'amortissement (SCI IR) : fiscalité lourde ❌ IS 25% : impôt société + flat tax 30% sur dividendes (SCI IS)

LMNP : Avantages

✅ Amortissement : réduction fiscale maximale (régime réel) ✅ Simplicité : pas de création de société ✅ Coûts faibles : pas d'expert-comptable obligatoire ✅ Micro-BIC : abattement 50% sans comptabilité ✅ Optimisation fiscale : 0€ d'impôt possible pendant 10-15 ans ✅ Déficit reportable : 10 ans sur BIC

LMNP : Inconvénients

❌ Location meublée obligatoire : 11 équipements minimum ❌ Détention personnelle : pas de société ❌ Transmission : donation en pleine propriété (droits pleins) ❌ Turnover locatif : baux courts (1 an renouvelable) ❌ Gestion plus active : meubles à entretenir

Quel Statut Choisir Selon Votre Situation ?

Choisir la SCI si :

1. Investissement à plusieurs

• Achat en famille (parents/enfants)
• Investissement entre amis/associés
• Projet immobilier collectif

2. Transmission du patrimoine

• Préparation de la succession
• Donation progressive de parts
• Démembrement nue-propriété/usufruit

3. Protection du patrimoine personnel

• Séparation biens personnels/professionnels
• Détention via personne morale
• Cadre juridique sécurisé

4. Location nue préférée

• Locataires stables (baux 3 ans)
• Pas de meubles à gérer
• Marché locatif peu tendu

Choisir le LMNP si :

1. Optimisation fiscale maximale

• Réduction d'impôt via amortissements
• 0€ d'impôt pendant 10-15 ans
• Régime réel très avantageux

2. Investissement personnel

• Achat seul ou en couple
• Pas besoin de structure sociétale
• Gestion simplifiée

3. Location meublée

• Marché étudiant/affaires/tourisme
• Loyers plus élevés (+20-30%)
• Turnover accepté

4. Budget limité

• Pas de frais de création de société
• Pas d'expert-comptable obligatoire
• Coûts minimaux

Cas Pratiques

Cas 1 : Jeune Investisseur (30 ans)

Profil :

• Premier investissement locatif
• Achat seul d'un studio étudiant
• Budget serré

Recommandation : LMNP

• ✅ Pas de frais de création
• ✅ Amortissements = 0€ d'impôt
• ✅ Location meublée = loyers élevés
• ✅ Gestion simplifiée

Cas 2 : Couple avec Enfants (45 ans)

Profil :

• Patrimoine immobilier existant
• Achat d'un appartement familial
• Préparation succession

Recommandation : SCI (famille)

• ✅ Transmission facilitée aux enfants
• ✅ Donation progressive de parts
• ✅ Démembrement possible
• ✅ Cadre juridique sécurisé

Option : SCI IS pour amortir le bien

Cas 3 : Investisseur Aguerri (55 ans)

Profil :

• Plusieurs biens locatifs
• TMI 41% ou 45%
• Recherche optimisation fiscale maximale

Recommandation : Mix SCI IS + LMNP

• SCI IS pour les biens neufs/travaux (amortissements importants)
• LMNP pour les meublés (fiscalité avantageuse)
• Optimisation selon chaque bien

Cas 4 : Achat à Plusieurs (Frères et Sœurs)

Profil :

• Achat d'un immeuble de rapport
• 3 associés
• Volonté de détention collective

Recommandation : SCI

• ✅ Plusieurs associés possibles
• ✅ Répartition des parts (33% chacun)
• ✅ Gestion collective organisée
• ✅ Exit d'un associé facilité (vente de parts)

Peut-on Cumuler SCI et LMNP ?

Oui, c'est Possible !

Option 1 : SCI qui loue en meublé

• La SCI peut louer les biens en meublé
• Bénéficie du régime BIC (comme LMNP)
• Possibilité d'amortir (si SCI IS)

Option 2 : Plusieurs structures

• SCI pour certains biens (nue, transmission)
• LMNP personnel pour d'autres (meublés, fiscalité)
• Optimisation selon chaque projet

SCI + LMNP : Exemple

Patrimoine :

• Immeuble de rapport (5 lots) → SCI IS (amortissements, transmission)
• Studio étudiant meublé → LMNP (fiscalité optimale, simplicité)
• Appartement familial nu → SCI IR (revenus fonciers, location longue)

Coûts Comparés sur 10 Ans

SCI IS

Création : 2 500 € Comptabilité annuelle : 2 000 €/an × 10 = 20 000 € AG/Formalités : 500 €/an × 10 = 5 000 € Total sur 10 ans : 27 500 €

LMNP Régime Réel

Inscription greffe : 50 € Comptabilité/Logiciel : 500 €/an × 10 = 5 000 € Total sur 10 ans : 5 050 €

➡️ Économie LMNP : 22 450 € sur 10 ans

Conclusion

Le choix entre SCI et LMNP dépend avant tout de votre situation personnelle et de vos objectifs :

SCI = Transmission + Collectif + Protection LMNP = Fiscalité + Simplicité + Rentabilité

Résumé des recommandations :

• Investissement solo optimisé fiscalement → LMNP
• Investissement à plusieurs + transmission → SCI
• Patrimoine important + succession → SCI (famille)
• Meublé courte durée / étudiant → LMNP
• Biens neufs avec gros travaux → SCI IS (amortissements)

Conseil : consultez un expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine pour une analyse personnalisée de votre situation.

---

Besoin de gérer votre SCI ou votre LMNP ? Essayez Locare gratuitement - Comptabilité automatisée pour tous les statuts.