TVA en Location Meublée (LMNP) : Franchise, Option et Déclarations 2025

La TVA en location meublée est un sujet complexe mais essentiel pour optimiser votre fiscalité LMNP. Entre franchise en base, option TVA et déclarations CA3, voici tout ce qu'il faut savoir en 2025.

TVA en Location Meublée : Principe

La Location Meublée est-elle Soumise à la TVA ?

Principe général : La location meublée à usage d'habitation est exonérée de TVA (article 261 D du CGI).

Exceptions soumises à TVA :

• Location meublée avec services para-hôteliers
• Résidences de tourisme classées
• Résidences d'affaires
• Location courte durée avec services (petit-déjeuner, ménage quotidien, linge)

Services Para-Hôteliers

Au moins 3 des 4 services suivants :

1. Petit-déjeuner
2. Nettoyage régulier des locaux
3. Fourniture de linge de maison
4. Réception de la clientèle (même non personnalisée)

➡️ Si 3 services sur 4 : TVA obligatoire à 10% (taux réduit)

Franchise en Base de TVA

Qu'est-ce que la Franchise en Base ?

La franchise en base dispense de facturer et de déclarer la TVA si vos recettes ne dépassent pas certains seuils.

Seuils 2025

Location meublée classique :

• Seuil de base : 37 500 €
• Seuil majoré : 41 250 € (tolérance)

Prestations de services (para-hôtelier) :

• Seuil de base : 15 000 €
• Seuil majoré : 16 500 €

Franchise en Base : Fonctionnement

Si recettes < seuil : ✅ Pas de TVA à facturer ✅ Pas de déclaration CA3 ✅ Mention obligatoire sur factures : "TVA non applicable, article 293 B du CGI"

Si seuil dépassé : ⚠️ TVA obligatoire dès le 1er euro du mois de dépassement ⚠️ Déclarations CA3 mensuelles ou trimestrielles

Exemple Franchise en Base

LMNP sans services :

• Recettes 2024 : 35 000 €
• < 37 500 € → Franchise en base
• Pas de TVA

LMNP avec services para-hôteliers :

• Recettes 2024 : 18 000 €

• 15 000 € → Soumis à TVA

• TVA à 10% obligatoire

Option pour la TVA

Pourquoi Opter pour la TVA ?

Avantages : ✅ Récupération de la TVA sur achats et travaux ✅ Image professionnelle (factures avec TVA) ✅ Déduction TVA mobilier, travaux, équipements

Inconvénients : ❌ TVA à facturer aux locataires (prix +10%) ❌ Déclarations CA3 mensuelles ou trimestrielles ❌ Comptabilité plus complexe

Conditions pour Opter

Option possible si :

• Location avec services para-hôteliers
• Location à des assujettis à la TVA (professionnels)
• Meublé de tourisme classé (option libre)

Option impossible si :

• Location meublée pure à usage d'habitation
• Location à des particuliers sans services

Démarche pour Opter

1. Lettre au SIE (Service des Impôts des Entreprises) :

• Avant le 1er février de l'année N
• Option valable 2 ans minimum

2. Modification du statut :

• Ajout de services para-hôteliers
• Conformité avec la réglementation

Modèle de Lettre d'Option TVA

[Vos coordonnées]
[SIRET]

Service des Impôts des Entreprises
[Adresse]

Objet : Option pour l'assujettissement à la TVA

Madame, Monsieur,

Je soussigné(e) [Nom Prénom], exploitant en LMNP,
SIRET [numéro], exerce une activité de location meublée avec services para-hôteliers.

Par la présente, j'opte pour l'assujettissement à la TVA
à compter du [date].

Services fournis :
- Petit-déjeuner
- Nettoyage régulier des locaux
- Fourniture de linge de maison

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]
[Date]

Déclarations de TVA (CA3)

Fréquence des Déclarations

Régime mensuel (si TVA annuelle > 4 000 €) :

• Déclaration CA3 chaque mois
• Avant le 24 du mois suivant

Régime trimestriel (si TVA annuelle < 4 000 €) :

• Déclaration CA3 tous les 3 mois
• T1 : avril, T2 : juillet, T3 : octobre, T4 : janvier N+1

Remplir la CA3

TVA collectée (ligne 08) :

• TVA facturée aux clients
• Calcul : Loyers TTC × 10% / 110%

TVA déductible (lignes 19-20) :

• TVA sur achats et services
• TVA sur immobilisations (travaux, mobilier)

TVA à payer :

• TVA collectée - TVA déductible

Exemple de CA3

Mois de janvier 2025 :

• Loyers TTC : 2 200 € (dont 200 € de TVA)
• Achats TTC : 1 100 € (dont 100 € de TVA)

Déclaration :

• Ligne 08 : TVA collectée = 200 €
• Ligne 20 : TVA déductible = 100 €
• TVA à payer : 100 €

Récupération de la TVA

TVA Récupérable sur Immobilisations

Travaux et mobilier : ✅ TVA récupérable si > 600 € HT ✅ Déduction immédiate ou sur plusieurs années

Exemple :

• Rénovation cuisine : 10 000 € HT + 2 000 € TVA
• TVA récupérable : 2 000 €
• À déduire sur les prochaines CA3

TVA Récupérable sur Charges

Charges courantes : ✅ Électricité, eau, internet ✅ Assurances ✅ Entretien et réparations ✅ Fournitures (linge, vaisselle)

Charges non récupérables : ❌ Carburant (véhicules de tourisme) ❌ Frais de restaurant (sauf exceptions)

Prorata de Déduction

Si activité mixte (TVA + exonéré) :

• Prorata = (Recettes TVA / Recettes totales) × 100
• TVA déductible = TVA payée × Prorata

Exemple :

• Recettes avec TVA : 60 000 €
• Recettes exonérées : 40 000 €
• Prorata : 60% (60/100)
• TVA sur achats : 1 000 €
• TVA déductible : 600 € (1 000 × 60%)

Cas Pratiques

Cas 1 : LMNP Sans Services (Franchise)

Studio étudiant :

• Loyers annuels : 9 000 €
• Pas de services para-hôteliers
• Franchise en base (< 37 500 €)

Conséquence :

• Pas de TVA à facturer
• Pas de déclaration CA3
• Pas de récupération de TVA

Cas 2 : Résidence de Tourisme Classée (Option TVA)

Appartement meublé :

• Loyers annuels : 25 000 €
• Services : petit-déjeuner + ménage + linge
• Option TVA à 10%

Recettes :

• Loyers HT : 22 727 €
• TVA 10% : 2 273 €
• TTC facturé : 25 000 €

Achats/Travaux :

• Mobilier : 10 000 € HT + 2 000 € TVA
• Fournitures : 3 000 € HT + 300 € TVA
• TVA récupérable : 2 300 €

Bilan TVA première année :

• TVA collectée : 2 273 €
• TVA déductible : 2 300 €
• Crédit de TVA : -27 € (remboursable)

Cas 3 : Dépassement du Seuil

LMNP avec services :

• Année N : 14 000 € (franchise)
• Année N+1 : 17 000 € (dépassement seuil 15 000 €)

Conséquence :

• TVA obligatoire dès le 1er euro du mois de dépassement
• Déclarations CA3 à partir de ce mois
• Régularisation TVA sur stocks et immobilisations

Optimisation TVA en LMNP

Stratégie 1 : Opter pour la TVA Si Gros Travaux

Situation :

• Rénovation complète : 50 000 € HT (10 000 € TVA)
• Recettes annuelles : 20 000 €

Avec option TVA :

• Récupération des 10 000 € de TVA
• TVA à facturer : 2 000 €/an
• Gain net : 8 000 € sur 5 ans

Stratégie 2 : Rester en Franchise Si Peu de Charges

Situation :

• Pas de travaux prévus
• Charges faibles (< 2 000 €/an)
• Location à des particuliers

Franchise en base :

• Simplicité administrative
• Pas de TVA à gérer
• Prix attractif pour locataires (pas de TVA)

Stratégie 3 : Location à des Professionnels

Avantage :

• Les professionnels récupèrent la TVA
• Prix HT = prix net pour eux
• Vous récupérez la TVA sur investissements

Erreurs à Éviter

Erreur 1 : Facturer la TVA Sans Services

❌ Interdit :

• Location meublée pure exonérée
• TVA sans services para-hôteliers = fraude

✅ Solution :

• Ajouter 3 services sur 4 pour être soumis à TVA

Erreur 2 : Ne Pas Déclarer le Dépassement

❌ Conséquence :

• Redressement fiscal
• TVA due rétroactivement + pénalités

✅ À faire :

• Surveiller les seuils
• Déclarer dès le dépassement

Erreur 3 : Oublier la Récupération de TVA

❌ Perte :

• TVA payée non récupérée
• Manque à gagner important

✅ À faire :

• Conserver toutes les factures
• Déduire la TVA sur CA3

Locare : Gestion TVA Automatisée

Avec Locare, gérez la TVA en LMNP sans erreur :

✅ Calcul TVA automatique (HT/TTC) ✅ Déclarations CA3 pré-remplies ✅ Alerte dépassement seuils TVA ✅ Suivi TVA déductible sur achats et immobilisations ✅ Export CA3 pour impots.gouv.fr

Conclusion

La TVA en location meublée offre des opportunités d'optimisation fiscale, notamment via la récupération de TVA sur travaux et équipements. Cependant, elle impose des obligations déclaratives strictes.

Points clés à retenir :

• Location meublée pure : exonérée de TVA
• Services para-hôteliers (3/4) : TVA à 10%
• Franchise en base : 37 500 € (sans services) / 15 000 € (avec services)
• Option TVA : récupération sur investissements
• Déclarations CA3 : mensuelles ou trimestrielles

Recommandation : optez pour la TVA si vous avez des investissements importants (travaux, mobilier) à amortir fiscalement.

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